Immobilienwert vs. Börsenwert
Die Zinswende diente als ultimativer Stresstest für die Immobilienbewertung. Während die Börsenkurse deutscher Immobilien-AGs in Erwartung steigender Zinsen und fallender Werte dramatisch einbrachen, reagierten die Buchwerte (Gutachterwerte) nur zögerlich. Die Diskrepanz war historisch.
Kernidee
Es gibt nicht den einen „wahren“ Referenzpreis. Unterschiedliche Bewertungsgrößen erfüllen unterschiedliche Zwecke – und können deshalb stark auseinanderlaufen.
Immobilien sind als "Cash-cycle Enterprise" extrem zinssensitiv. Der rapide Anstieg der Zinsen erhöhte die Kapitalkosten und drückte die Bewertungen (Kapitalisierungseffekte). Die Börse preiste dies in Millisekunden ein; der Direktmarkt benötigte Jahre.
Wesentliche Erkenntnisse aus der Session mit Prof. Dr. Thomas Beyerle
- Börsenkurse wirken oft als Frühindikator (teils 12–18 Monate voraus), weil Erwartungen & Liquidität direkt eingepreist werden.
- Abschläge am Höhepunkt: Zum Höhepunkt der Panik notierten Unternehmen wie Aroundtown mit einem Abschlag von 87% auf ihren Net Asset Value (NAV).
- Gutachter und Smoothing: Gutachter orientieren sich oft an Vergangenheitswerten. Portfoliobewertungen glätten häufig kurzfristige Signale; Anpassungen kommen verzögert an.
- Bankenverhalten: Das Prolongationsverhalten von Banken („Aussitzen“) kann Marktanpassungen zusätzlich bremsen – mit dem Nebeneffekt: noch weniger Referenztransaktionen.
- Distressed Sales: Distressed Sales oder große Portfoliodeals setzen am Ende oft die neuen Referenzpunkte.
- Internationaler Vergleich: USA und United Kingdom zeigen stärkere REIT-Strukturen; in Deutschland bremsen u. a. politische Rahmenbedingungen und Vorbehalte gegenüber kapitalmarktnahen Wohnprodukten.
Research zur Veranstaltung mit Prof. Dr. Thomas Beyerle: Immobilienwert vs. Börsenwert
