Stadtlabore und Makerspaces als Ankerorte? Vom Digitalprojekt zum Standortfaktor
Smart City wird oft als Technologiethema verstanden: Sensoren, Datenplattformen, digitale Verwaltung, Apps. Die BBSR-Studie "Stadtlabore, Makerspaces und Digitalwerkstätten" lenkt den Blick auf eine andere, für die Immobilienwirtschaft besonders spannende Ebene: Digitalisierung braucht Orte. Sie braucht sichtbare, erreichbare, gut betriebene Räume, in denen Menschen digitale Stadtentwicklung erleben, verstehen und mitgestalten können.
Diese sogenannten Ankerorte des digitalen Wandels sind Stadtlabore, Makerspaces, Digitalwerkstätten, Innovationsräume oder mobile Angebote. Sie informieren, bilden, beraten, vernetzen und schaffen Beteiligung. Aus Immobiliensicht ist daran entscheidend: Der digitale Wandel wird nicht nur über Software organisiert, sondern über konkrete Flächen, Lagen, Nutzungen und Betreiberkonzepte.
Damit wird Smart City zu einer Immobilienfrage. Wer Innenstädte, Quartiere, kommunale Liegenschaften oder gemischt genutzte Bestandsobjekte entwickelt, sollte diese Orte nicht als Sonderprojekt der Verwaltung betrachten. Sie können Frequenz erzeugen, Leerstand aktivieren, Erdgeschosszonen beleben und Immobilien mit einer gemeinwohlorientierten Zukunftsnutzung aufladen.
Ankerorte beleben Flächen, die mehr können als Vermietung
Die Studie zeigt eine große Bandbreite von Ankerorten: Informations- und Beteiligungsorte, Räume für digitale Bildung, Technikwerkstätten und Makerspaces, kokreative Labore sowie Plattformen zwischen Wirtschaft, Wissenschaft und Stadtgesellschaft.
Aus Immobilienperspektive ist diese Typologie wertvoll, weil sie unterschiedliche Flächenlogiken sichtbar macht. Ein Smart-City-Schaufenster profitiert von einer zentralen Lage mit hoher Sichtbarkeit. Ein Makerspace braucht eher robuste Flächen, Werkstattqualität, Lager, Strom, Belüftung und ein Umfeld, das Geräusche verträgt. Ein kokreatives Labor funktioniert nur, wenn Räume schnell zwischen Workshop, Ausstellung, Projektarbeit und Veranstaltung wechseln können. Eine Plattform für Wirtschaft und Wissenschaft braucht Professionalität, gute Erreichbarkeit und ein Umfeld, in dem sich Partner gern zeigen.
Damit wird klar: Nicht jede Fläche passt zu jedem Ankerort. Aber viele Bestandsflächen lassen sich neu lesen. Leerstehende Ladenlokale, Bibliotheken, Bürgerhäuser, ehemalige Gewerbeflächen oder kommunale Erdgeschosse können zu produktiven Orten werden, wenn Nutzung, Zielgruppe und Standort sauber zusammengebracht werden.
Lage bleibt wichtig - aber anders als im klassischen Retail
Die Studie betont, dass Standortwahl mehr ist als die Frage nach Mietkosten oder Verfügbarkeit. Für viele Ankerorte sind Sichtbarkeit, Zugänglichkeit und Attraktivität entscheidend. Schaufenster können wie eine Einladung wirken: Passantinnen und Passanten sehen, was innen passiert, und die Hemmschwelle sinkt.
Das ist ein wichtiger Punkt für Eigentümer und Entwickler. Erdgeschossflächen müssen nicht nur Umsatz pro Quadratmeter erzeugen, um wertvoll zu sein. Sie können auch soziale Frequenz, Vertrauen, Bekanntheit und Identifikation erzeugen. Ein gut sichtbarer Ankerort kann einer Immobilie und ihrem Umfeld eine neue Adresse geben.
Gleichzeitig gilt: Premiumlage ist nicht immer notwendig. Für regionale Angebote kann Erreichbarkeit wichtiger sein als Laufkundschaft. Für Werkstätten kann Flächenqualität wichtiger sein als Fußgängerfrequenz. Für ländliche Räume können mobile oder aufsuchende Formate feste Standorte ergänzen. Immobilienstrategie bedeutet hier, den passenden Ort für die jeweilige Funktion zu finden - nicht automatisch die teuerste Lage.
Flexible Raumkonzepte sind der eigentliche Werttreiber
Ankerorte funktionieren selten monofunktional. Sie sind Lernort, Treffpunkt, Beratungsstelle, Veranstaltungsraum, Experimentierfläche und Netzwerkplattform in einem. Genau deshalb ist Flexibilität zentral.
Für die Immobilienplanung heißt das: Starre Grundrisse, schwer bewegliche Möblierung und hoch spezialisierte Ausbauten begrenzen die Wirkung. Gefragt sind offene Strukturen, mobile Tische, stapelbare Stühle, variable Raumtrennungen, robuste Oberflächen, gute Akustik, ausreichend Strom, digitale Infrastruktur und eine Atmosphäre, die professionell wirkt, ohne einzuschüchtern.
Die Ausstattung ist dabei kein Selbstzweck. Ein 3D-Drucker oder eine VR-Brille machen aus einer Fläche noch keinen Ankerort. Entscheidend ist, ob Technik, Raum und Programm zusammenpassen. Gute Immobilienkonzepte denken deshalb Betrieb und Nutzung von Anfang an mit.
Betrieb schlägt Fläche
Ein zentrales Learning der Studie lautet: Es reicht nicht, einen Ort einfach zu öffnen. Erfolgreiche Ankerorte brauchen verlässliche Öffnungszeiten, konkrete Anlässe, passende Formate, qualifiziertes Personal und ein aktives Netzwerk.
Für die Immobilienwirtschaft ist das ein entscheidender Perspektivwechsel. Die Fläche ist nur die Basis. Wert entsteht durch Bespielung. Ein leerer Raum mit guter Absicht erzeugt keine Frequenz. Ein kuratiertes Programm mit Digitalcafés, Workshops, Beratung, Ausstellungen, Schulformaten, Gründerveranstaltungen oder Quartiersdialogen kann dagegen wiederkehrende Nutzung schaffen.
Damit nähern sich Ankerorte modernen Betreiberimmobilien an. Ähnlich wie bei Coworking, Community Retail oder Bildungsimmobilien entscheidet nicht allein der Mietvertrag, sondern die Qualität des Betriebs. Wer als Eigentümer solche Nutzungen integrieren will, sollte deshalb nicht nur nach einem Mieter suchen, sondern nach einem tragfähigen Betreiber- und Partnerschaftsmodell.
Leerstand wird zum Stadtentwicklungsinstrument
Besonders relevant ist der Blick auf Leerstand. Die Studie beschreibt, dass ungenutzte Gebäude durch Ankerorte neue Aufmerksamkeit und Wertschätzung erhalten können. Das ist mehr als Zwischennutzung. Richtig angelegt, kann ein Ankerort testen, welche Rolle eine Immobilie im Quartier künftig spielen kann.
Für Innenstädte und Ortskerne entsteht daraus eine Chance: Statt Leerstand nur als Vermarktungsproblem zu behandeln, kann er als Reallabor genutzt werden. Welche Zielgruppen kommen? Welche Formate funktionieren? Welche Partner lassen sich aktivieren? Welche Tageszeiten bringen Frequenz? Welche baulichen Anpassungen sind wirklich notwendig?
Solche Erkenntnisse sind auch für langfristige Asset-Strategien wertvoll. Ein Ankerort kann zeigen, ob eine Fläche künftig eher Bildung, Kultur, Beratung, Gründung, Verwaltung, Werkstatt, Quartierstreff oder hybride Nutzungen tragen kann.
Die Finanzierungsfrage muss früh geklärt werden
Die Studie macht auch deutlich: Viele Ankerorte werden nicht kostendeckend funktionieren. Als Teil digitaler und sozialer Daseinsvorsorge brauchen sie häufig kommunales Engagement, Fördermittel, Partnerschaften oder Mischfinanzierungen. Für Immobilienakteure ist das keine Nebensache, sondern ein Kernpunkt der Machbarkeit.
Wer Ankerorte in Immobilien integriert, sollte früh klären:
- Wer trägt die Raumkosten?
- Wer finanziert Personal und Programm?
- Welche Rolle spielen Kommune, Wirtschaft, Bildungsträger, Vereine oder Hochschulen?
- Sind Nutzungsentgelte, Raumvermietung, Sponsoring oder Coworking-Erlöse realistisch?
- Was passiert nach Ende einer Förderphase?
Die Studie empfiehlt, Verstetigung früh zu planen - mindestens eineinhalb Jahre vor Ende einer Förderung. Aus Immobiliensicht gehören dazu auch Mietlaufzeiten, Kündigungsfristen, Betriebskosten, Ausbauinvestitionen und die Frage, ob ein Standort dauerhaft gehalten werden kann.
Was Projektentwickler, Eigentümer und Kommunen mitnehmen sollten
Ankerorte des digitalen Wandels sind keine klassische Assetklasse. Aber sie können Immobilien strategisch aufwerten, wenn sie richtig eingebunden werden. Sie schaffen keine Rendite allein aus Fläche, sondern aus Wirkung: Sichtbarkeit, Frequenz, Netzwerk, Teilhabe, Innovationskraft und Standortidentität.
Für Kommunen sind sie ein Instrument, um Smart City sichtbar und niedrigschwellig zu machen. Für Eigentümer können sie schwierige Flächen aktivieren und Quartiere profilieren. Für Projektentwickler bieten sie die Chance, Nutzungsmischung nicht nur zu behaupten, sondern praktisch umzusetzen. Für Bestandsimmobilien können sie ein Weg sein, Gebäude neu in die Stadtgesellschaft einzubinden.
Die wichtigste Schlussfolgerung lautet: Digitalisierung braucht Raum. Und gute Räume brauchen Betrieb, Partnerschaften und eine klare Rolle im Stadtsystem. Wer Ankerorte nur als gefördertes Digitalprojekt liest, unterschätzt sie. Wer sie als neue Form urbaner Infrastruktur versteht, erkennt ihr Potenzial für Immobilien, Quartiere und Innenstädte.
