Offene Immobilienfonds galten lange als verlässlicher Baustein für sicherheitsorientierte Anleger: wenig Schwankung, Immobilienbezug, regelmäßige Erträge. 2026 ist dieses Bild deutlich beschädigt. Die Branche steht unter Druck – nicht durch einen einzelnen Schock, sondern durch eine Kombination aus Mittelabflüssen, Bewertungsrisiken, Bürokrise, ESG-Kosten und Vertrauensverlust.
Seit Juni 2023 verzeichnen offene Immobilien-Publikumsfonds nahezu durchgehend monatliche Nettoabflüsse. Allein 2025 flossen laut Analyse rund 7,64 Milliarden Euro ab; im Januar und Februar 2026 kamen weitere 1,11 Milliarden Euro hinzu. Das Nettovermögen der Publikumsfonds lag im Februar 2026 noch bei rund 110,8 Milliarden Euro.
Die Spreizung im Markt nimmt zu. Während Deka-Fonds und hausInvest zuletzt noch positive Renditen um etwa zwei Prozent erzielten, stehen einzelne Union-Fonds und spezialisierte Wohn- oder Bürovehikel deutlich stärker unter Druck. Besonders kritisch sind Fonds mit hoher Rückgabewelle, schwacher Liquidität oder Abwertungsbedarf. Rücknahmeaussetzungen bei mehreren Fonds zeigen: Das Liquiditätsversprechen ist begrenzt.
Hinzu kommt ein strukturelles Problem: Offene Immobilienfonds wirken oft stabiler, als sie tatsächlich sind. Immobilienbewertungen reagieren zeitverzögert, während Börsenkurse einzelner Fonds bereits deutliche Abschläge zum offiziellen Rücknahmepreis zeigen. Der Markt preist Risiken also schneller ein als die Gutachterwerte.
Zur Aufzeichnung & Präsentation mit Prof. Dr. Thomas Beyerle
